Немного о лидере долговременного инвестирования

Пока рынки краткосрочной торговли находятся в нерешительности в связи с неопределенностью властей США, можно проанализировать несколько рынков долгосрочных вложений капитала.

Начать, наверное, стоит из рынка недвижимости, который обладает одной из наименьших степеней риска.

Динамика цен на недвижимость рынка США показана на рисунке 1.

Рис. 1 Динамика цен на недвижимость с 1963-го года (источник данных - U.S. Department of Commerce: Census Bureau)

На рисунке видно, что на рынке явно прослеживается возобновившийся рост цен. Но чтобы понять, что с этим ростом будет происходить в дальнейшем, рассмотрим некоторые характеристики представленного рынка.

Из ранее сказанного в теоретической части (статья «Немного о рыночном ценообразовании или пределы возможных изменений цены») понятно, что уровень цены будет определяться величинами управляющих параметров этого рынка. Чтобы не определять все влияющие параметры рассмотрим, сглаженный 20-типериодной скользящей средней, фазовый портрет этого рынка, где в качестве спроса и предложения поставим цену и уровень продаж новых жилых домов (источник данных: - U.S. Department of Commerce: Census Bureau). В действительности, этот портрет представляет собой проекцию полного ценового объема на координаты цены и объема товара, и увидеть его можно на рисунке 2.

Рис. 2. Фазовый портрет рынка недвижимости США

Чтобы убрать влияние денежной составляющей снимем уровень инфляции с составляющей цены (100% базы отсчета соответствует августу 1983-го года), и тогда получается фазовый портрет, показанный на рисунке 3.

Рис. 3. Фазовый портрет со снятой инфляцией рынка недвижимости США

Наглядно видно, что этот фазовый портрет соответствует фазовому портрету спроса-предложения (рис. 1 из материала «Немного о рыночном ценообразовании или пределы возможных изменений цены. Часть 11.») типа предельный цикл в разматывающемся режиме и перемещаемой точкой равновесия. Что примечательно, что каждая аттракция заканчивалась перемещением точки равновесия, обеспечивая при этом все большую амплитуду как по параметру цены, так и по параметру объема. При этом последняя аттракция не закончилась до конца. Объясняется это конечно ранее не применяемой политикой количественного смягчения, которая позволила успешно миновать фазу D-A (рис. 1 из материала «Немного о рыночном ценообразовании или пределы возможных изменений цены. Часть 11.») и сразу начать фазу A-B.

Т.к. с точки зрения инвестирования для этого рынка интересует только последняя фаза, то ограничимся изучением только этой фазы.

Предварительно заметим, что статистика трех предыдущих аттракций показывает, что увеличивалось время жизни каждой фазы (что вполне объяснимо теоретически, т.к. было показано в конце одиннадцатой части статьи «Немного о рыночном ценообразовании или пределы возможных изменений цены», период колебания напрямую связан с соотношением управляющих параметров, которые в данном случае постоянно увеличиваются).

Фаза подъема длилась с 1974-го года по 1978-й, а фаза падения с 1978-го по 1982-й. Итого по 4 года. Следующая аттракция имела периоды 19821989-й и 19891991-й соответственно. Итого подъем 7 лет, а падение 2 года. Ну и для последней аттракции эти характеристики соответствуют 19912005 для роста и 2005¸2011 – для падения. Итого 14 лет подъема и 4 года падения. Но отношение времени роста к общему времени аттракции составляет постоянную 0,7777… Откуда можно заключить, что наступившая фаза подъема будет длится примерно до 2029-го года. Примерно (с неизбежным вероятностным отклонением) 18-ть лет.

Возвращаясь к ценовым характеристикам, темп роста в предыдущей аттракции соответствовал величине 104700exp(0,0051x), тогда как в уже начавшейся фазе роста отмечается темп 209290×exp(0,009x). Это позволяет предположить, что пик цены текущей фазы подъема будет лежать в пределах 800000 против настоящих 254600 (по состоянию на август этого года).

Т.о. доходность инвестиций за этот период составит примерно 314%, или в среднем 17% годовых. Ждать такой доходности от других малорисковых активов (например, десяти или тридцатигодичных облигаций) пока не представляется вероятным. Тем более, что можно ежегодно получать арендные платежи от использования этого актива (как вариант дивидендов на недвижимость). Для сравнения, по данным компании Knight Frank, на сегодняшний день наибольшую доходность показывает недвижимость ОАЭ – 21,7%, Гонконг – 19,1%, Тайвань – 15,4%. Т.о. прогнозируемая доходность по недвижимости США вполне попадает в эти пределы. Но вложение в нее гораздо менее рискованно чем, например, вложение в недвижимость последних двух «азиатских тигров».

Поэтому пока не поздно и у кого есть возможность инвестировать в американскую недвижимость (о других я такого сказать пока не могу), то рекомендую это делать.